Come professionista del settore immobiliare commerciale con oltre 15 anni di esperienza nei diversi mercati italiani, ho potuto osservare in prima persona come le infrastrutture di trasporto influenzino i modelli di investimento. I corridoi economici che si estendono da Bolzano, nel nord alpino, fino a Gela, in Sicilia, rappresentano molto più che semplici vie di comunicazione: sono le arterie attraverso cui scorre il flusso economico dell’Italia, creando opportunità immobiliari distintive che gli investitori più esperti stanno sfruttando per ottenere rendimenti significativi.
L’evoluzione dei corridoi economici italiani
La tradizionale divisione tra Nord e Sud nel panorama economico italiano sta cambiando progressivamente grazie allo sviluppo di sette corridoi economici chiave. Questi corridoi non sono nati per caso, ma sono il risultato di investimenti infrastrutturali strategici, tra cui lo stanziamento di 200 milioni di euro del PNRR per nuovi treni Intercity destinati a collegare regioni precedentemente poco servite. Questa connettività sta ridefinendo l’accessibilità e, di conseguenza, il valore degli immobili commerciali lungo tutta la penisola.
Il corridoio più dinamico rimane l’asse ferroviario ad alta velocità che collega Bolzano, Milano, Bologna, Firenze, Roma e prosegue verso sud. Questo corridoio ha ridotto significativamente le distanze-tempo, con valori immobiliari lungo il percorso che registrano un apprezzamento del 12-18% superiore rispetto a immobili comparabili situati a soli 20 km di distanza. Ciò che trovo affascinante è il modo in cui questa rivalutazione si propaga in cerchi concentrici di influenza a partire dalle stazioni ferroviarie principali.
Il Corridoio Jonico: un caso di studio su un’opportunità emergente
Il corridoio jonico, che collega Reggio Calabria a Taranto, rappresenta una delle opportunità di investimento più interessanti che abbia mai analizzato. Con sette nuovi treni bimodali previsti in servizio entro la fine del 2024, questa regione storicamente trascurata sta vivendo quello che definisco un “premio di connettività” nel settore immobiliare commerciale.
Lo scorso anno ho consigliato a un cliente di acquistare un magazzino logistico a 12 km da Taranto. Sebbene gli agenti locali suggerissero una valutazione di 70 €/mq, abbiamo negoziato a 55 €/mq basandoci sulla mia analisi delle imminenti migliorie infrastrutturali. Solo nove mesi dopo, l’immobile ha già ricevuto offerte di locazione con un incremento di rendimento del 23%—un risultato diretto dello sviluppo del corridoio.
Il modello di connessione trasversale
Forse l’opportunità più sottovalutata ma promettente risiede in quello che definisco il “modello di connessione trasversale”: i corridoi est-ovest che si intersecano con le principali direttrici nord-sud. I dati mostrano che le regioni con connessioni trasversali robuste registrano tassi di occupazione commerciale significativamente più alti. Ad esempio, l’Emilia-Romagna, con i suoi 882 servizi ferroviari giornalieri, ha un tasso di sfitto commerciale di appena il 4,8%, rispetto al 12,3% della Sicilia, che dispone di soli 469 collegamenti giornalieri.
Il modello Bolzano: qualità più che quantità
L’esperienza maturata nello sviluppo di immobili a uso misto a Bolzano mi ha insegnato una lezione fondamentale sui corridoi economici: la qualità del servizio spesso conta più della mera connettività. Nonostante Bolzano abbia solo 243 collegamenti ferroviari giornalieri, le tariffe degli immobili commerciali sono comparabili a quelle di mercati ben più grandi. Il motivo? L’età media del parco treni è di soli 13,1 anni, garantendo un servizio affidabile su cui le aziende possono contare.
Ho applicato questa intuizione quando ho consigliato un promotore immobiliare in Calabria, dove i treni hanno un’età media di 20,1 anni. Posizionando il loro sviluppo con servizi navetta privati per compensare la minore affidabilità dei trasporti pubblici, sono riusciti a raggiungere un tasso di occupazione del 92% in otto mesi—sovvertendo le tendenze regionali.
Come rendere gli investimenti a prova di futuro lungo questi corridoi
Guardando al futuro, vedo il maggior potenziale nei nodi secondari lungo questi sette corridoi, in particolare dove si intersecano i servizi ad alta velocità e quelli regionali. I dati mostrano che il traffico passeggeri è aumentato fino al 40% in alcune regioni tra il 2019 e il 2023, creando nuove aree di attrazione commerciale che non hanno ancora visto un corrispondente sviluppo immobiliare.
Quando valuto le proprietà lungo questi corridoi, consiglio ai miei clienti di non limitarsi agli attuali parametri di connettività, ma di considerare anche i miglioramenti infrastrutturali pianificati. L’investimento del PNRR in 70 nuove carrozze per treni notturni sulle tratte siciliane entro il 2026 cambierà radicalmente la redditività di alcune tipologie di immobili commerciali in queste aree.
Approfondimenti e fonti:
- Legambiente Rapporto Pendolaria 2025: https://www.legambiente.it/wp-content/uploads/2024/12/Pendolaria-2025.pdf
- Piani di sviluppo di Trenitalia: https://www.epf.eu/wp/wp-content/uploads/2014/04/14_03_15_Trenitalia_Presentazione-15_03_14.pdf
- Portale degli investimenti infrastrutturali in Italia: https://www.investinitaly.com/infrastructure